gtag('config', 'UA-146663923-1', );

ЧТО ДЕЛАТЬ С ДОГОВОРОМ АРЕНДЫ В КРИЗИС

КОНСАЛТИНГОВАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ ПЛАТФОРМА

ЧТО ДЕЛАТЬ С ДОГОВОРОМ АРЕНДЫ?

Данная статья написана консультантами Юридической компании WHITESTANDARD, основанной известным российским юристом Алексеем Голощаповым и прещставялет собой разработанную нами подборку ответов на вопросы бизнеса о сложившейся ситуации. Мы делаем информацию о регулировании договора аренды в кризис открытой и доступной всему малому бизнесу, у которого нет юристов или кто не может позволить себе нанять юриста.

Материал также будет полезен арендодателям, так как мы бы хотели дать несколько советов о том, как бороться с недобросовестными арендаторами.


На практике до введения ограничений и запретов к подобной ситуации можно было применить лишь несколько статей Гражданского Кодекса: часть 3 ст.  401 ГКРФ

Эта норма говорила о том, что сторона освобождается от ответственности если докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Однако обратите внимание,  ч 3 ст 401 не дает вам возможности не платить арендную плату, она освобождает вас от пеней и штрафов, неустоек, вызванных просрочкой.

Тогда возникает разумный вопрос? Что же делать с арендной платой, ведь арендатор не может платить аренду, если кафе или магазин закрыты? Для этого Гражданский Кодекс предусматривал другую статью 451 ГК РФ, которая допускает через суд расторгнуть договор (даже, если это договором не предусмотрено) или через суд потребовать снижения арендной платы:

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Однако в таком случае возникает вопрос о том, а что делать арендатору пока будет идти суд? Ведь по действующему закону договор считается расторгнутым с момента вступления в силу решения суда. Нужно ли платить арендную плату за период, пока идет суд?
Частично ответы на все эти вопросы даются в антикризисном законодательстве, о которым мы и хотим рассказать нашим клиентам и просто читателям. Мы очень надеемся, что сделав эту информацию доступной вы сможете защитить свои права или использовать ссылки на нормы закона в диалоге с контрагентом по договору аренды, отмечает управляющий партнер компании WHITESTANDARD  Алексей Голощапов.
В начале апреля 2020 года был принять специальный Федеральный Закон № 98 от 01.04 2020
В статье 19 указанного закона написано:
Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия ФЗ-98 арендодатель  в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества  обязан заключить с арендатором  дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.
Процедура уменьшения арендной платы регулируется Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 439 “Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества
Кому же из арендатором может быть предоставлена такая отсрочка и на каких условиях?

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации объеме 50 процентов арендной платы  до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Обратите внимание, что  условия отсрочки применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

Таким образом с даты введения режим повышенной готовности до 01 октября 2020 года арендатору предоставляется возможность отсрочки половины арендной платы.
Однако не стоит забывать, что указанные правила распространяются только на арендаторов из пострадавших отрасли российской экономики.

Тем не менее, остается множество вопросов, например, что делать тем арендаторам, которые не были включены Правительством РФ в списки наиболее пострадавших отраслей? Можно руководствоваться нормативными актами вашего региона — так, в Москве есть Указ Мэра Москвы от 20 Марат 2020 года, в котором существует целый список предприятий, которые обязаны приостановить свою деятельность.

Тем не менее, к нам постоянно обращаются клиенты с нерешенными вопросами. Например вот несколько из них:

Что делать, если арендодатель отказывается заключать дополнительное соглашение? 

Здесь есть только один выход — обращаться в суд и иском о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору аренды на основании ст 19 ФЗ-98. В любом случае вы можете не платить арендную плату, так как применение пеней и штрафов законом запрещено.

Что делать, если арендодатель не отдает (удерживает) наше имущество?

В обычной ситуации это было бы законно, однако сегодня применение таких мер также ограничено, поэтому арендатор может обратиться в полицию с заявлением о самоуправстве.

С какого момента подлежит уменьшению арендная плата?

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы.

В любом случае, не забывайте о переписке с арендодателем (арендатором) все ваши переговоры должны быть зафиксированы на бумаге лучше всего, если они будут направлены по почте вашему контрагенту

Арендодателям также следует учитывать, что положения об отсрочке арендной платы распространяется только на арендаторов, пострадавших от сложившейся ситуации. Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. No 434.

Кроме того, арендодателю следует учесть, что если арендатор пытается применить статью 401 ГК РФ, ссылаясь на форс-мажор, то бремя доказывания форс-мажорных обстоятельств, бремя невозможности исполнения обязательств лежит на арендаторе.

Арендодатель также может доказать, что поведение арендатора является недобросовестным. Вместе с тем если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. No 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).


НАШИ УСЛУГИ ДЛЯ БИЗНЕСА


ДОГОВОРНАЯ РАБОТА ОН-ЛАЙН, НАЛАДИМ ДИСТАНЦИОННУЮ РАБОТУ ЮРИСТОВ: ГОТОВЫЕ РЕШЕНИЯ

Мы представляем уникальный корпоративный сервис: настройка дистанционной работы юриста и заключение договоров он-лайн. Обладая высокой правовой экспертизой мы предложим готовые решения для разных компаний.  Для маленьких компаний, где нет юриста мы научим вас как правильно дистанционно заключать договоры. Большим компаниям наши эксперты предложат решить проблемы как по настройке удаленной работы юридической службы, так и перевода договорной работы (включая акты, закрывающие документы) в дистанционный формат.

ЗАКАЗАТЬ НАСТРОЙКУ И КОНСУЛЬТАЦИЮ СЕЙЧАС

НОВАЯ УСЛУГА - ЮРИДИЧЕСКИЕ КОММУНИКАЦИИ

Создание юридических коммуникаций — это новая услуга от нашей компании. Не секрет, что многие компании несут колоссальные убытки из-за того, что большое количество сотрудников совершает юридические действия (передача договора, приемка претензий, подписание актов), не понимая их значения и последствий. Мы проведем в вашей компании аудит юридических коммуникаций, проверим как налажено общение между сотрудниками и подразделениями как происходит передача распоряжений и документации
ЗАКАЗАТЬ УСЛУГУ

КОРПОРАТИВНОЕ ОБУЧЕНИЕ

Особенностью корпоративного обучения является возможность получить программу адаптированную под запрос клиента или для решения конкретных задач бизнеса или компании. Мы научим управлять правовыми рисками, проведем обучение для руководителей и собственников бизнеса, повысим квалификацию ваших юристов, проведем тренинги и корпоративное обучение на актуальные правовые темы
ЗАКАЗАТЬ КОРПОРАТИВНОЕ ОБУЧЕНИЕ СЕЙЧАС